北派房企江湖:潮去人如水

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三十九年前,一个叫“房地产”的行业,叩开了时代的大门。

中国南北各自诞下首家房地产开发公司。

三十九年来,中国房地产格局不断被打破。

最初,像极了“魏蜀吴”三足鼎立,地产江湖中,“京沪粤”房企各领风骚。

万通擎举中国地产旗帜,华远齐名万科,万达是商业地产教父。SOHO中国仅凭一个项目就做上京城老大。

声名鹊起的还有缔造了“中国华尔街”的金融街、叱咤资本场的泛海系……那时,以京系为代表的北派房企枭雄迭出。

斗转星移,天地频换。如今的江湖,粤系称霸,闽系崛起。

再看皇城根下,华夏不幸福,中弘难复弘。

究竟,星光何黯?

1 孤光自照

一颗星火便可燎原的年代。

1980年以前,北京没有房地产开发公司,所有房屋建设都归「北京市建委统建办公室」负责。

这一年春天,邓老一句“房子可以买卖”,地产行业的大幕总算徐徐拉开。

9月,「北京市城市建设开发总公司」成立,这是北京乃至北方第一家房地产开发企业。在南方,第一家房企「深圳市房地产公司」,也在这一年创办。

地产萌芽之初,南北两派的起跑线并无分别。

掌舵人的来时路,同是孤光自照,经年饮冰。

1980年春天,年近三十的任志强申请退伍。不肯向曾经官至部级的父亲“低头”,回到北京后,任志强给自己找了个活——卖兔皮。

他跑去河北找农民收购兔皮,再跑到广州联系外贸公司,将货出口到国外。左手进右手出,当中间商赚差价。

这一年,26岁的王健林在大连陆军学院当参谋。如果不下海,最多混个将军。

17岁的孙宏斌是武大新生,两只眼睛长得圆溜溜的,甚至有几分姑娘般的水灵。谁能想到,一个水利专业的理工男,会成为一代地产枭雄?

21岁的冯仑即将从西北大学历史系毕业,到中央党校攻读法学研究生。

17岁的潘石屹是学渣,在一所叫兰州培黎学校的中专就读。

18岁的耿建明高中毕业后入伍,在00362部队当基建工程兵,“荣盛”二字,他顶多理解成繁荣昌盛,和地产无关。

王文学只是14岁的霸州小伙,少不更事。作为廊坊三驾马车之一,华夏幸福尚无车马喧。

之后几年,任志强开办小商店,捣鼓食堂、装订厂、印刷厂、模型厂、玩具厂、丝毯厂、汽车修理厂等,三百六十行,行行干一遍。但最令他自傲的是建筑工。

那时中国农科院要盖房,任志强拉着一群退休职工,组了一支“老头”施工队。这段经历成为他踏入地产圈的资本。

1983年,华远在北京西城区政府支持下成立,是一家综合性企业。任志强初中同学的哥哥戴小明是董事总经理,邀他加盟。

一到华远后,任志强就玩了票大的,倒卖80多台录像机,净赚30多万。无意中埋下祸根。

为了录像机生意,他大手笔包下军用飞机运货,从广州到北京,包机费用一万多元。那时机票一张91块。

南来北往,熙熙攘攘。

一个地产大佬和倒爷中间,也许只隔着一段青涩岁月。王石也是倒货发家,把金灿灿的玉米从东北运到香港。

一开始,华远并不做地产,直到1984年春天,政府决定重建西单老商业区,华远承担了基建任务,才由此涉足地产。

当过“包工头”的任志强成为项目负责人,借此入行。

叫人拍案的故事,总是充斥意外、反转,甚至悲情色彩。

西单改造项目还没完成,任志强就因分倒卖录像机的奖金,被以“贪污罪”抓了,出师未捷身先“死”。

在看守所度过14个月零6天后,任志强出狱了。检察院给出“无罪裁定”。

出狱后第二天,戴小明请任志强到燕京饭店吃饭,问他狱中感想,任志强说,“妈妈也有打错儿子的时候,还要跟着共产党走。”

2 初出茅庐

彼时,卢志强辞了潍坊市技术开发中心办公室副主任一职,下海搞教育和培训。不久后创立山东泛海集团公司,进入地产领域。

有人辞官归故里,有人漏夜赶科场。

1986年,王健林选择转业,担任大连市西岗区人民政府办公室主任。两年后,卢志强北上京城,创立中国泛海控股集团,注册资本40亿元。

从下海经商到40亿元注册资本,仅用短短三年,卢志强的“第一桶金”究竟是如何取得的,始终语焉不详。

同年,万达前身大连西岗住宅开发公司成立。和华远一样,由区政府创办。

因为没有用地指标,王健林到市里软磨硬泡,市里丢给他一块棚户区,与市府大楼一街之隔。掏一次大粪,整个社区要臭好几天,其它公司都不愿意接手改造。王健林却当它香饽饽。

但拿到项目后,王健林就犯了难。

不将房子卖到1500元每平,项目赚不到钱,而当时大连房价最高1100元每平。

那时大连盖房都是套用苏联的图纸,只有过道,没有明厅。有规定,县处级以上干部住房才有独立洗手间。

眉头一皱,计上心来。王健林给每套房子设计了明厅和洗手间,又花8万元赞助一部港剧,借助广告让项目在大连家喻户晓。

有了这些创新,王健林大胆将均价提到1600元。旧房还没拆完,1000多套房子已经兜售一空。王健林掘到第一桶金,1000万元。

万达也由此找到做大做强的模式,成为全国第一家进行旧区改造的企业。到1992年,万达销售额20亿,占整个大连房地产市场的25%。

烈火烹油、花团簇锦,此时的孙宏斌同样春风得意。

1988年,26岁的他头顶清华大学硕士光环,昂首挺进中关村。

在联想不到两年的时间,他从普通员工变成主任经理,1990年被破格提拔为联想集团企业发展部经理,主管13家分公司。当时,郭为是总裁办公室主任,杨元庆还只是联想的一名工程师。

这位山西临猗县来的年轻人,初出茅庐,却急着诠释“天下英雄出我辈”。

3 野蛮生长

木秀于林,风必摧之。少有例外。

1990年3月,柳传志在分公司看到一张《联想企业报》,定睛一看,震惊不已。这张报纸不是由他创办的《联想报》,而是孙宏斌自创的企业部报纸。

“企业部的利益高于一切。”报上这行字像钉子,扎了柳传志的心。

卧榻之侧,岂容他人鼾睡?

三个月后,因为挪用公款,孙宏斌锒铛入狱,囹圄一陷就是4年。

这一年,第十一届亚运会在北京举办,大会成立了运动员村服务中心,也就是北辰集团的前身。

九十年代,地产界山林呼啸,野蛮生长。

做赛事服务的能搞开发,跑航运的、办学校的也能盖房子。1992年,北大成立房地产开发部,后来更名为北大资源。1993年,远洋前身“中远房地产开发公司”成立。

总之,那是有钱就能起高楼的年代。

冯仑凭借基层官场积累的人脉,从北京一家信托公司借了500万元,允诺利润平分,年利率25%。

“资本如果有百分之五十的利润,它就会铤而走险;如果有百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律;如果有百分之三百的利润,它就敢犯下任何罪行,甚至被绞死的危险。”马克思早就深谙一切。

手握资本,冯仑和潘石屹、易小迪等开始炒地皮。他们满怀激情到海南,那里是“三不信”女人和不安分男人的天堂。

“女人不信情史,不信婚史,不信家史,男人不甘平凡。海南到处干柴烈火。”

冯仑二入海南并非偶然,他知道激情昭示着生机。

当时流行一句话:东南西北中,发财到广东。国境之南,妖娆地吸引着北方的汉子。

1993年 ,万达走出大连,到广州开发项目,但水土不服。折腾了四年,王健林还是将触角缩了回去。

在商业规则一片混沌的海南淘金潮中,万通六君子初尝了成功的味道。两年赚了3000万。此时他们的平均年龄不过25岁。同龄的王文学才开始崭露头角。

辞去交通局司机一职,王文学在廊坊闹区开火锅店。政府官员常去捧场。王文学的火锅生意越发红火,店面一扩再扩。

后来政府楼堂兴建之风盛行,前来吃饭的政府官员透露,廊坊市府大楼也要翻新。敏锐的王文学赶忙搭船,纵身跃入装修业。

当时国内集资热、房地产热、开发区热引发高层担忧。海南是这场泡沫盛宴的中心。风暴逼身前,万通六君子成功撤退,回京后与任志强不打不相识。

华远手里有地,万通手中有钱。为了买地,潘石屹三番五次造访任志强。

任志强揶揄他:“连七通一平都不知道也敢叫地产商!”

小潘两眼一眯,咧嘴一笑,骂不还口。

终于磨来万通在京的第一个项目——新世界广场。任志强持股5%,开董事会的时候,他瞪着眼睛挑毛病,指着鼻子教训冯仑和小潘。

后来“新世界广场”一炮而红,冯仑、潘石屹从此名扬江湖。

整体而言,80年代到90年代后期,北京房地产市场是国有企业的天下。华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等分食蛋糕。作为行业老大,到2001年,万科也才拿下京城三个项目。

1993年股份化改造,1996年赴港上市,成为内地第一家在香港上市的地产公司,几年之内,从1500万注册资本增长到近30亿净资产,80多亿总资产。此时的华远风光占尽,所到之处灯火失色。

管不住嘴的任志强,打这起时不时擦枪走火。

98房改那年,在第三届中国房地产论坛上,任志强忘情解读23号文件:“把住房推向市场化的同时,应该同步建立住房保障体系,社会保障不是让民众去拥有住房财产,而是用租赁方式保障最基本的居住权利。”

台上坐着的一排干部当场黑脸,其中一位如今官至国级。

有干部给他发短信,批评他:“没了张屠夫,得吃带黑毛猪了吗?”意思是,没了你中国这事还不办了吗?

4 环京风云

环京则是民间的武林。

出狱后的孙宏斌跑到天津干中介,柳传志借他50万创办顺驰。

本该反目成仇的两个男人,在饭桌上推杯换盏。

不仅掏钱,柳传志还为孙宏斌联系银行,做他首个项目的合作伙伴,以联想的无形资产帮他圈地、融资。

“如果想不开,我出来以后拎着把刀子就把柳传志给宰了,但是你拎着刀子,谁也不敢跟你打交道了,你这一辈子就永远没戏了。”

铁窗四年,孙宏斌柔和了许多。

1995年初,在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下,孙宏斌成立天津中科联想房地产开发有限公司,后更名顺驰。

彼时从拿地到开发,多数房企要耗时18个月。开发第一个项目“香榭里”小区,孙宏斌只用了7个月。

孙式速度让人瞠目结舌。

1998年福利分房终结,孙宏斌看准时机,一举拿下14万平的名都项目,声震津门。2000年8月,拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块,开发出蓝水项目。不久又拿下面积170万平的“超级大盘”太阳城。

从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目,荣升津门老大。

位处天津与北京之间的廊坊,王文学拿到了“华夏帝国”的第一块拼图。

1998年6月,得知廊坊市委党校有一块要开发,近水楼台的王文学拿下项目。7月,华夏房地产开发有限公司成立,王文学盖起人生第一个楼盘——华夏花园,5栋红白相间的小楼。

从开火锅店到搞装修,再到做开发,王文学的跨界人生,全凭“懂事”二字。

1997年金融危机爆发,全国财政收紧,严禁信贷资金用于修建楼堂馆所,地方债也被限制。承接了政府项目的王文学顿时揭不开锅,债主频频上门。

“懂事”的他当着廊坊市政府领导的面,撕毁了装修合同,声明不讨要政府欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱还。

就这样,王文学一笔勾销了500万,为自己攒足人品。

做第一个项目时,一身火锅味的王文学跑到北京,参加房地产论坛,听一帮前辈指点江山。在那次会议上,他认识了男神王石。

一口一个“王老师”唤着,王文学双手合十,虚心求教。王石一开心,让万科团队前去指导。

同在廊坊的耿建明也伸脚踏入地产,开发的第一个项目在老家南京六合,名为方舟花园。

到1999年,耿建明在廊坊建筑业已经浸淫13载,他坚信京津冀腹地位置显赫,廊坊房地产会迎来春天。

大连的王健林,担心“超速”会出人命。

1994年10月21日,王健林第一次去韩国,到首尔的当天,汉江大桥坍塌,10多辆汽车坠入20米下的江中。第二年,王健林又去韩国,在他去的前一天,三丰百货倒塌。

5层百货大楼在20秒内趴倒,层层塌陷进地下4层内,造成502人死亡,937人受伤。

王健林目睹了三丰百货的的董事长被抓,被迫捐出全部资产谢罪。

“韩国经济在起飞之初忽视了质量,若干年后,中国会不会重蹈覆辙?”一个问号打在老王心上。

担心人财两空,王健林回国后赶忙整顿,敦促万达消灭合格工程,保证全优工程,在1996年率先提出“三项承诺”。

一是保证房子不渗不漏,发现渗漏赔款3万元;二是售房面积不短缺,缺一平赔偿三平的钱;三是买房60天内无理由退房。

混沌之中辟出一道光,万达借此名震全国。

5 风头正劲

回到北京后,万通蒸蒸日上,1996年时总资产已达70亿元。

但一山难容二虎,何况豺狼虎豹六头。

王启富、潘石屹、易小迪、刘军两年内相继离去。2003年时,王功权也最终出走,留下冯仑独掌万通。

潘石屹成立SOHO中国,易小迪创建阳光100,两人继续操持老本行;王启富成为“海帝地板”总裁;刘军重归农业高科技投资;王功权转做投行,在他50岁那年,一“奔”成名天下知。

“各位亲友,各位同事,我放弃一切,和王琴私奔了……”

2011年5月16日深夜,王功权在微博上高调发布私奔宣言,一时间全民吃瓜围观。

“总是春心对风语,最恨人间累功名。谁见金银成山传万代?千古只贵一片情!”清唱完自己创作的《私奔之歌》,王功权踏上赴美航班。

机舱内一个声音回荡着,愿得一人心,白首不相离。

若问潘石屹,世间情为何物?争渡、争渡,不如卖房幸福。

单飞后的潘石屹,从美国人那学来一套理念——“小型办公,居家办公”,在建国门外盖起SOHO现代城。

现代城样板房出来后,小潘热情邀请老任参观,希望大炮美言几句。

任志强回到家后提笔写了一份万言书,指出样板房中的设计缺陷。任志强的秘书把信传真给小潘,顺便给一同参观的记者传了一份。

第二天负面新闻满天飞。

潘石屹很擅长利用舆论,迅速回信,称创新是需要勇气的。

不但逐一回应质疑,还大谈地产创新。一时间地产界、建筑界、学术界以及媒体围观讨论,潘石屹不仅省掉了大笔公关费,更让项目名声大噪。

潘石屹兴奋得眉开小眼笑,每一根头发都有跳动的欢畅。

1999年到2000年,连续两年,现代城斩获北京单体项目销冠,总销售额约40亿。

正如任志强所说,“小潘卖东西很厉害,他是天生的二道贩子。”

当时还没全国销售排行榜一说,不然潘石屹轻松进十强。年报表显示,万科1999年的销售额也才28.72亿。而任志强治下的华远,2000年销售破纪录达48亿,鲜有房企能望其项背。江湖人称“南有万科,北有华远”。

这一年,万达转入商业地产。王文学进京未果,在高人指点下挥师产业地产。两年后,华夏幸福第一个产业项目“固安工业园”落地,后来在全国复制粘贴。

2003年,房地产行业首次评选百强企业。万科位居榜首,天鸿高居第二,北京城开、顺天通、北京城建分列十强。十席占四,皇城根下星光大亮。

时值华远成立20周年,任志强想把庆典放在天安门城楼,但申请未被批准。

那时的北派房企风头正劲,泛海退“金地”,力压“新世界”,顺驰差点掀翻万科的战马。

2002年,湖北省计划打造“武汉经济圈”,王家墩的武汉CBD项目被列为10个重点项目之一,诸多房企觊觎这块肥肉。香港大鳄新世界、国字号金地都无功而返,泛海却成功入局。

2003年,在中城房网的论坛上,孙宏斌语出惊人。面对已奠定江湖地位的王石,孙宏斌说,顺驰想做全国第一,也就是超过在座的诸位,包括王总。

接下去孙宏斌兵发九州,四处制造地王。

12月底,北京首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄兴村卫星城北区一号地。顺驰击败华润、富力等9家房企,以高出起拍价一倍多,总价9.05亿元拿下这块地。孙宏斌的豪气让北京地产界惊讶,顺驰在当时只是一家二流的区域性房企。离开天津的2002年,规模不过10亿。

随后,孙宏斌一路南下,大举收割石家庄、南京、上海、苏州等地多个地王。孙式旋风刮过,波澜迭起。

一年间,顺驰百亿狂扫土地千万平,2003年销售额达45亿,与万科的差距,由30亿缩小到18亿。

外界开始相信,孙宏斌对王石的挑战不是痴人说梦。

2005年,武汉的顺驰泊林打出“百亿顺驰”的广告,孙宏斌对外宣称2004年卖了120亿,事实上是92亿,和卖了91.6亿万科,也算难分伯仲。

不过,没能熬过调控,顺驰最终卖身路劲。孙宏斌的一哥梦,还要仰仗后续登场的融创。

决定做商业地产后,王健林的第一个想法是“傍大款”,游说沃尔玛在长春合作第一个万达广场。

沃尔玛不屑理会王健林,当时主管发展的副总裁听完王健林的想法,只是轻蔑一笑。王健林又跑去找沃尔玛亚太地区首席执行官,软磨硬泡了半年,拿到和沃尔玛的协议后,老王转身忽悠其它“大牌”。

三十年河东,三十年河西,发展到今天,万达已经成为商业地产航母,2012年时战略合作商家超过5000家,跨国企业超300个。截止2018年年底,万达广场开业285座。

从“客大欺店”到“店大欺客”,风水流转用不到30年。

中国地产,一切皆有可能。

6 岁月催人

2008年12月9日,在许家印四处找钱,万科降价甩卖,房企纷纷收紧钱袋之时,孙宏斌掏出20亿,轻松拿下北京海淀区西北旺新村“地王”项目。

外界以为孙宏斌该“三振出局”了,他抖抖身上的泥土,又爬了起来。

与此同时,北派房企中的国家队鱼贯崛起。

2004年,中化集团开辟地产业务,金茂前身方兴地产成立。

2005年,天鸿和北京城开重组,首开挂牌成立。

2007年,中国中铁和中国铁建分别成立地产公司。香港回归10周年之际,中央鼓励内地企业境外上市,远洋顺利登陆港交所主板,进入国际资本市场。

2010年,在一片讨伐声中,上层表示要稳房价。

然而,两会结束后的第一天,北京就轰出三块地王,全部“央企制造”,啪啪打脸。

中国兵器装备集团、中国烟草总公司等非主营地产的央企杀红了眼,在土拍市场拼刺刀。

央企国企频造“地王”再惹口诛笔伐。民愤涛涛,上层勒令78家不以地产为主业的央企整改退出。

其实,这时的北京,不再是京系的温柔乡,TOP20的房企们跨马入京来。

2013年,融创在北京狂销120亿,力压首开、远洋、北京城建、金隅、K2等本土房企。除了融创,万科、龙湖、中海也挤入北京房地产销售榜前十。

过江龙翻江倒海,地头蛇却没有弹药还击。

从2013年开始,北京供地屡屡爽约。2013年,计划供地1650公顷,实际推出912公顷,2016年计划1200公顷,实际仅有358公顷。

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两难之下,地头蛇只好蛰伏,或是出走。

于是,房价上涨最快的长三角成了狩猎场。

2013年上半年,成立刚满5年的K2(现更名石榴),斥资46亿拿地,以“黑马”形象高调入沪;

两年时间,葛洲坝在上海拿下四幅地块;

2014年,金融街接过潘石屹两个项目,成功登沪。首创紧随其后,拿下嘉定一住宅用地;

2015年,金融街再次发力,击败华润、龙湖, 88亿斩落上海火车站北广场地块;

2017年4月19日,远洋拿下吴江一宗地块,标志着第11个京派房企正式进军苏州。

最近五年,京系房企终于开启全国化布局,撕去“稳重”标签后,拔腿就追。

2018年,金茂、首开、荣盛、远洋成为千亿新贵。大起大落的孙宏斌拼下4600亿,和他梦寐挑于马下的万科,只隔着一个恒大。

有人绝地反击,也有人末路狂飙。

曾经的“北京像素”,京城里无人不晓,如今的王永红江郎财尽。中弘成为首家因股价连续低于面值被强制终止上市的公司。

半年时间,平安180亿输血,求钱若渴的华夏难言幸福。

资金缺口超300亿的泛海,终于出售核心地产项目,从融创钱庄支取150亿。

江湖之中,可怕的并非刀光剑影,而是岁月催人。任志强和冯仑退去后,华远和万通已经沦为十八线房企。

“二道贩子”潘石屹无力恋战,领完全国第一张5G卡,又隐入微博。

去地产化的万达,高光时刻被定格在2015年,1512.6.1亿元,全国第四。卖掉酒店,卖掉文旅项目,卖掉37家万达百货,王健林在寒冬中不断去脂增肌。

一个时代造就一代人,还是一代人造就一个时代?

说不清,道不明。

尘世如潮人如水,只叹江湖几人回。

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