未来五年,中国北方的五大“网红之城”

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文 / 一勺言

问大家一个问题:哪些北方城市将是中国未来五年的「网红之城」?

根据不同的理由与角度,其实有挺多的。

雄安:新时代特色政经试验田;廊坊:第二国际机场核心辐射区;北戴河:中国版戴维营;丹东:国际新闻曝光率最高、危险系数最高的边境城市;张家口:举国投资、冬季冰雪经济最受瞩目的样本之城。

本文先谈谈张家口。

冰雪大红包从天而降

当所有人都在谈论雄安的时候,我们该谈论什么?

是时候换换话题了。五年内,全国最受瞩目的北方城市行列中一定有——张家口。

原因无它,2022冬奥会在前方挥手。这是中国历史上第一次举办冬奥会。

有点喜感的是,北京、张家口联手为中国拿下2022年冬奥会举办权的过程,其实戏剧性十足。

最开始,一共有五个城市申办2022年冬奥会。中国的竞争对手有:波兰的克拉科夫,挪威的奥斯陆,乌克兰的利沃夫,哈萨克斯坦的阿拉木图。

随后,因为市民集体投票反对,波兰克拉科夫退出申。然后,因国内政局动荡,乌克兰利沃夫宣布退出。接着,由于挪威政府拒绝提供财政支持,奥斯陆也不得不放弃申办。

最后,我们与哈萨克斯坦的阿拉木图PK,以4票优势,北京—张家口胜出。这个结果让最初并不抱太大希望的中国十分满意。

2022年的冬奥会承办权就这样意想不到地收入囊中,一个「冰雪大红包」从天而降。此处应该有掌声。

按照承诺,北京、张家口都是主办城市,北京承办所有冰上项目,张家口与北京的延庆承办所有雪上项目。

这个「意外胜出」,将让北京成为奥运历史上第一个既举办过夏季奥运会,又举办过冬季奥运会的城市。

每一次申办都是运气与实力交织的拉力赛。因为好处显而易见,每一届奥林匹克运动会都会打造出一个国际潮流城市,对经济拉升也有明显功效。2014年俄罗斯索契冬奥会即使备受指摘,但举办之后,这个城市的GDP就拉升了7%。

在中国,申奥成功的城市都会成为各种流量入口,并被贴上各种标签:国际性、历史感、现代化、全民运动风潮、基建投资组合红包…..不一而足。

风口轮到了张家口,而改变正在发生。

比如,在很多人眼里,冰雪运动就一夜之间从民众娱乐变成了投资者提前下注的热门目标。

其中,大量开发商看见了这个「冰雪大红包」的历史分量,纷纷涌入。

红利决定战场

冬奥会的基建红利正在张家口慢慢兑现。

首先是配套超规格打造:城际高铁开建,新机场加码。其次是生态资源重新配置,张家口未来的角色定位是,首都水资源功能区和生态环境区。最后是冰雪产业的产业链塑造。

这是一个蔚蓝色天空背景的白色超级市场。但凡要举办冬奥会的场地,走的都是国际范。随着一系列软硬件的兑现,张家口冰雪红利的释放,都在意味着一件最简单的事情:这座城市的人口吸附力会持续增大。

而开发商的市场决策与战场选址,浓缩后,本质是就是一个数人头的游戏。

这大概就可以解释,为什么今年张家口的房价就像风口上的城市地位一样涨起来。距离张家口80公里外的下辖区县怀来县的新房价格,今年都已经妥妥破万。

大牌房企的战车都在继续开往张家口,动作比较快的有以下几家:远洋、蓝城、碧桂园、华夏幸福、恒大等等。

要想打赢战斗,先要选对战场。去年,恒大通过怀来县一个文旅项目十个月就卖出了超过60亿元,这个真实的故事让同行们都深受教育。

现在,张家口就是那个正确的战场。

降维之战

谁会在这个即将爆发的正确战场,取得优势?

驶向张家口的开发商,几乎都是全国化、知名度高的大牌房企。

强方阵、大军团是上场的底气,这类开发商更在意口碑,差评容忍度基本为零。越大牌越输不起,需要在产品美誉度、产品投资回报等客户导向型指标上,拿到更多的信用积分。这是独属于大牌房企的洁癖。

目前看,蓝城、恒大与碧桂园走城郊文旅路线,远洋、融创与当代置业走城市核心高端路线。但是,不管怎样,巨头竞相涌入,逼得大家都要拿出各自的「现象级」产品。

远洋打出的组合策略是,推出公司迄今最高端的产品线,用最高端产品系进行本地孵化,结合当地市场亲民定价,同时提供商业、教育、养老等一揽子配套。除教育外,上述资源都无缝吻合了远洋的业务布局。

位于张家口核心市区的远洋尚东万和项目脱胎于万和产品系,万和系是远洋最高端的一个住宅产品线,这个自北京首发的产品线,堪称远洋内部的明星IP。过去数年,正是它让远洋在北京高端楼市中找到存在感,代表作有北京万和城与万和公馆。

当年冯小刚的爆款电影《私人订制》里,宋丹丹扮演的贵妇搭着葛优的手,制造了一场“1亿也嫌便宜”的贵族买贵房非典型行为规范,令人啼笑皆非。而演出片场即是万和公馆售楼处。

影片侧面给出了万和公馆的高段位。现在,这个产品线落地网红城市张家口,不打不准备之战。

一勺言曾多次提到一个地产业界的三年现象:以全集团之资源,在一线城市营造一个超级产品IP,锻造出产品线,然后层层下沉到二线楼市,堪称「降维之战」。我们看到,从万科、龙湖、融创到金茂,战斗结果几乎都一致地美妙。

远洋万和系进驻张家口,走的一样的战斗风格。万和系对选址、配套与自身宜居要求甚高。选址上,项目在张家口传统商业核心区的上东区;配套上,项目周边有很多本地名校,张家口东风小学、卫华小学等等;至于宜居性,依山而建,自然资源没话说。

这是远洋环京的第一个项目,方向感和使命感比项目本身更重要。

信号

一旦看准方向,大企业的投资动作往往十分坚决,对市场风口与风向的下注,不吝重金。

2016年远洋在全国卖了503亿元,其中在北京卖了199亿元,是北京市场前三甲。

然而,2017年下半年,远洋就曾在15天里就集中花去180亿元在北京买地,手笔十分豪放。2017上半年,远洋新拿了36个项目,新增土储有1039万平方米。

对于一个净资产高达近500亿元,资产负债率不足70%的非典型央企而言,远洋拥有充足的加杠杆的空间。

北京,有幸成为远洋归来的主战场,而张家口,则是远洋北京攻略的一道前菜。

速度让人看到决心。远洋尚东万和项目地块是2016年底拿下,如今不足一年亮相,这个速度相当在线。

追捧「网红城市」是一门必修课

北京虽然是远洋大本营,但拿地成本越来越高,这时向北京外环发散,扩大拿地范畴,追捧“网红”城市,是酝酿下一个规模增长点的办法。

开发商最重要的是有盘可卖,职业经理人最致命的是无盘可做。有地有项目,是团队稳定的底线,也是公司壮大的薪火。

对很多开发商而言,走出大本营,不仅是精神断奶、心理成长的关键一步,也是活下来的必需条件。

一勺言认为,投资与布局能力,正是一批二线优等生过去两年大幅崛起的核心能力,如果拆解一下这个关键动作,就会发现,在总部之城之外,用正确的方式找到并布局「网红之城」,已经成为每一个北方开发商直道超车都必须学会的必修课。

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